Il costo del notaio nell'acquisto della prima casa si attesta tra i 1600€ e i 3000€ e spesso la voce più sottovalutata nell'acquisto di un immobile Si pensa al prezzo dell'immobile, alla rata del mutuo, magari alla ristrutturazione — ma le spese notarili sorprendono molti acquirenti al momento del rogito, quando non è più possibile tornare indietro.La parcella del notatio varia dal valore dell'immobile, alla complessità dell'atto, controlli da effettuare e alla stipula simultanea di un mutuo
Ho redatto, trascritto e registrato centinaia di atti di compravendita. So esattamente dove si formano i costi, quali voci molti non si aspettano, e come leggere un preventivo notarile senza farsi trovare impreparati. In questa guida trovi tutto quello che ti serve sapere prima di sederti di fronte al notaio.
Le voci che compongono il costo del notaio
Il preventivo di un notaio per l'acquisto della prima casa è composto da tre macro-voci distinte. È importante capirle perché alcune sono negoziali (la parcella) e altre sono fisse per legge (le imposte).
1. L'onorario (parcella)
È il compenso per il lavoro professionale del notaio: redazione dell'atto, verifiche, controlli, registrazione e trascrizione. Non esiste un tariffario fisso — dal 2012 le tariffe notarili sono state liberalizzate. Ogni notaio applica la propria tariffa, che di solito varia in base al valore dell'immobile e alla complessità dell'atto.
All'onorario si aggiunge l'IVA al 22% e il contributo all'archivio notarile. Per questo vale la pena chiedere preventivi a più notai prima di scegliere.
💡 Il principio prezzo-valore: se acquisti da un privato, puoi chiedere al notaio di calcolare le imposte sul valore catastale rivalutato anziché sul prezzo di vendita. Questo può ridurre le imposte in modo significativo — ma non incide sulla parcella.
2. Le imposte
Sono la parte più consistente e completamente fuori dalla trattativa con il notaio: le riscuote per conto dello Stato. Per la prima casa comprendono:
| Imposta | Prima casa | Seconda casa | Note |
|---|---|---|---|
| Imposta di registro | 2% | 9% | Sul valore catastale rivalutato (min. €1.000) |
| Imposta ipotecaria | € 50 | € 50 | Misura fissa |
| Imposta catastale | € 50 | € 50 | Misura fissa |
Se acquisti da un costruttore (venditore soggetto IVA) le imposte cambiano: si paga l'IVA al 4% (prima casa) sul prezzo di vendita, mentre imposta di registro, ipotecaria e catastale scendono tutte a misura fissa di 200 euro ciascuna.
3. Il rimborso spese
Copre i costi sostenuti dal notaio per le visure ipotecarie, le ispezioni catastali, la ricerca dei documenti e le marche da bollo. Di solito è una voce contenuta (da 200 a 500 euro) ma presente in tutti i preventivi.
Esempio pratico di calcolo
Per rendere concreto tutto, facciamo un esempio con un immobile abitativo acquistato da un privato come prima casa a Firenze:
📊 Esempio: prima casa da privato, valore €200.000
⚠️ Attenzione: questi sono valori indicativi. Il costo reale dipende dalla rendita catastale specifica dell'immobile, dalla città, dalla tariffa applicata dal singolo notaio e da eventuali complessità dell'atto (donazioni, successioni, sanatorie). Chiedi sempre un preventivo scritto e dettagliato.
Atto con mutuo vs atto senza mutuo
Questa è la differenza che molti acquirenti scoprono troppo tardi. Se compri con un mutuo, non firmi uno ma due atti notarili nella stessa seduta, e il costo quasi raddoppia.
🏠 Senza mutuo — solo compravendita
- Un unico atto: il rogito di compravendita
- Imposta di registro 2% sul valore catastale
- Imposta ipotecaria e catastale: €50 + €50
- Parcella notaio calcolata sul valore del trasferimento
- Tempi più rapidi, documentazione più snella
- Nessuna iscrizione ipotecaria sull'immobile
🏦 Con mutuo — compravendita + atto di mutuo
- Due atti nella stessa seduta: rogito + atto di mutuo
- Imposta di registro 2% (come sopra)
- Imposta sostitutiva: 0,25% sul capitale mutuato (prima casa)
- Parcella notaio sul valore compravendita e sull'importo del mutuo
- Iscrizione ipotecaria sull'immobile a favore della banca
- Documentazione più complessa, perizia bancaria obbligatoria
L'imposta sostitutiva dello 0,25% è calcolata sull'importo del mutuo, non sul valore dell'immobile. Su un mutuo di €150.000 corrisponde a €375 — non trascurabile, ma inferiore all'aliquota del 2% che si pagherebbe senza agevolazioni prima casa.
La parcella del notaio per l'atto di mutuo dipende dall'importo dell'ipoteca iscritta, che di solito è il 150-200% del capitale mutuato. Più alto è il mutuo, più alta è la parcella per questo secondo atto.
Documenti da portare al notaio
Arrivare al rogito senza tutti i documenti è uno dei motivi più frequenti di rinvio o blocco dell'atto. Ecco la checklist completa, divisa per chi porta cosa.
👤 Documenti dell'acquirente
- Carta d'identità valida
- Codice fiscale (tessera sanitaria)
- Stato civile aggiornato (se coniugati: regime patrimoniale)
- Estratto atto di matrimonio o certificato di unione civile
- Se straniero: permesso di soggiorno valido
- Codice fiscale del coniuge (per comunione dei beni)
🏠 Documenti del venditore
- Carta d'identità e codice fiscale
- Atto di provenienza dell'immobile (come è diventato proprietario)
- Visura catastale aggiornata
- Planimetria catastale conforme allo stato dei luoghi
- Eventuale atto di successione o accettazione di eredità
- Delibere condominiali (se appartamento)
🏗️ Documenti dell'immobile
- APE — Attestato di Prestazione Energetica in corso di validità
- Titolo abilitativo edilizio (concessione, permesso di costruire)
- Eventuali condoni o sanatorie edilizie
- Certificato di agibilità (se costruito dopo il 2003)
- Regolamento condominiale (se esistente)
- Ultime 3 ricevute di pagamento delle spese condominiali
🏦 Documenti aggiuntivi (solo con mutuo)
- Delibera di concessione del mutuo dalla banca
- Polizza assicurativa sull'immobile (richiesta dalla banca)
- Polizza vita (se richiesta dalla banca)
- Perizia dell'immobile effettuata dalla banca
- Documento di identità del rappresentante della banca
💡 Il problema più comune che vedo: la planimetria catastale non corrisponde allo stato dei luoghi. Una veranda chiusa, un muro spostato, un soppalco aggiunto — ogni modifica non dichiarata al catasto è una difformità che può bloccare il rogito o, peggio, diventare un tuo problema dopo la firma. Fammelo verificare prima →
Agevolazioni prima casa: cosa cambia sui costi
Per accedere alle agevolazioni prima casa — e quindi pagare l'imposta di registro al 2% invece del 9% — devi rispettare precisi requisiti al momento del rogito:
- L'immobile deve essere classificato in una delle categorie catastali ordinarie (non di lusso: escluse A/1, A/8, A/9)
- Deve essere situato nel comune dove risiedi o dove svolgi attività lavorativa, oppure dove intendi trasferire la residenza entro 18 mesi dal rogito
- Non devi essere già titolare di un'altra abitazione acquistata con le stesse agevolazioni su tutto il territorio nazionale
Se vendi la prima casa acquistata con agevolazioni e ne compri un'altra entro un anno, puoi riutilizzare le agevolazioni sulla nuova. Questo meccanismo si chiama "credito d'imposta per il riacquisto" e vale la pena pianificarlo con attenzione.
Spese notarili detraibili: cosa recuperi in dichiarazione
Non tutte le spese notarili sono detraibili. La legge consente la detrazione IRPEF del 19% ma solo sulle spese sostenute per la stipula dell'atto di mutuo per l'acquisto della prima casa, non per l'atto di compravendita in sé.
La detrazione si applica su una spesa massima di 4.000 euro l'anno, comprensiva degli interessi passivi e delle spese accessorie del mutuo. Si inserisce nel modello 730, Quadro E, rigo E7.
Il recupero massimo è quindi di €760 all'anno (19% di €4.000). Non è moltissimo, ma è un risparmio reale che in molti si dimenticano di sfruttare.
Come scegliere il notaio e leggere un preventivo
Il notaio viene scelto dall'acquirente — non dal venditore, non dall'agenzia immobiliare. È un tuo diritto, e dovresti esercitarlo con attenzione.
Quando chiedi un preventivo, verifica che includa in modo esplicito:
- L'onorario netto e l'IVA separata
- Le imposte calcolate sul tuo immobile specifico
- Il rimborso spese (visure, marche da bollo, trascrizioni)
- Se stai acquistando con mutuo, i costi separati per l'atto di mutuo
Un preventivo vago, con sole cifre arrotondate senza dettaglio delle singole voci, è un segnale di scarsa trasparenza. I preventivi professionali elencano ogni voce con il relativo importo.
⚠️ Attenzione alle agenzie che "consigliano" il notaio: alcune agenzie immobiliari orientano gli acquirenti verso notai con cui hanno accordi commerciali. Il notaio deve essere scelto da te, nell'interesse esclusivo della correttezza dell'atto — non dell'agenzia.
Domande frequenti
Quando si paga il notaio?
Le spese notarili si pagano il giorno del rogito, prima o contestualmente alla firma dell'atto. Il pagamento avviene tipicamente tramite assegno circolare o bonifico bancario. Non è possibile dilazionare il pagamento del notaio — va pianificato in anticipo nella disponibilità liquidità.
Chi sceglie il notaio, acquirente o venditore?
Per legge, il notaio viene scelto e pagato dall'acquirente. Il venditore non ha voce in capitolo sulla scelta del professionista. Questo è un diritto spesso non esercitato, soprattutto quando si acquista tramite agenzia.
Posso fare il preliminare dal notaio invece che dall'agenzia?
Sì, e in certi casi è fortemente consigliato — specialmente se si paga una caparra elevata o se ci sono complessità nella provenienza dell'immobile. Il preliminare notarile viene trascritto nei registri immobiliari, proteggendoti da eventuali ipoteche o vendite successive allo stesso immobile.
Il notaio tutela me o entrambe le parti?
Il notaio è un pubblico ufficiale e deve essere imparziale. Verifica la legalità formale dell'atto, ma non è il tuo avvocato e non negozierà per te. Per avere qualcuno che guarda le cose dalla tua prospettiva — controllando la documentazione prima del rogito, rivedendo la proposta d'acquisto, verificando le ipoteche — serve una consulenza indipendente.